In Andalusien ist die Vermietung von Immobilien an Feriengäste gesetzlich geregelt. Dabei wird zwischen urbanen Ferienwohnungen (Vivienda con Fines Turísticos – VFT) und ländlichen Unterkünften (Vivienda Rural) unterschieden. Für beide Varianten gelten unterschiedliche Vorschriften, deren Einhaltung für eine rechtssichere Vermietung unerlässlich ist.

1. Vermietung in urbanen Gebieten (Vivienda con Fines Turísticos – VFT)

Die touristische Vermietung von Wohnungen und Häusern in städtischen Gebieten ist seit dem Dekret 28/2016 geregelt. Dieses Gesetz schreibt vor, dass Immobilien, die auf kurzfristiger Basis (unter 2 Monaten) an Urlauber vermietet werden, in das Tourismusregister Andalusiens (Registro de Turismo de Andalucía) eingetragen werden müssen.

Voraussetzungen für die Registrierung als VFT:

• Lage in urbanem Gebiet (nicht auf dem Land)

• Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad)

• Vollständige Ausstattung: Möbel, Bettwäsche, Küchenutensilien etc.

• Klimatisierung:

  • Klimaanlage in Wohn- und Schlafräumen (Mai–September)

  • Heizung (November–März)

• Informationsmappe: Hinweise zu Hausregeln, Notrufnummern, Umgebung, Verkehr etc.

• Kontaktperson in Andalusien

• Keine Außenwerbung, sofern gesetzlich nicht erlaubt

Registrierungsprozess:

• Online-Anmeldung bei der Junta de Andalucía (Tourismusbehörde)

• Vorlage von Identitätsnachweis, Eigentumsnachweis, Bewohnbarkeitsbescheinigung und steuerlicher Anmeldung (Modelo 036/037)

• Abgabe einer „Declaración Responsable“ (eigenverantwortliche Erklärung)

• Nach der Anmeldung: Zuteilung einer offiziellen VFT-Nummer, die in jeder Anzeige angegeben werden muss

Wichtiger Hinweis:

In einigen Gemeinden wie Málaga, Sevilla, Granada oder Cádiz gibt es zusätzliche lokale Vorschriften, z. B. Genehmigungspflichten, Begrenzungen der Anzahl touristischer Unterkünfte pro Gebäude oder Abstandsvorgaben.
☑️ Vor jeder Anmeldung wird daher dringend empfohlen, die aktuellen Regelungen bei der zuständigen Stadtverwaltung (Ayuntamiento) zu prüfen.

2. Vermietung auf dem Land (Vivienda Rural)

Für ländlich gelegene Immobilien (außerhalb städtischer Siedlungsgebiete) gilt das Dekret 20/2002 über Landtourismus. Die Unterkünfte müssen als „Vivienda Rural“ eingetragen werden, wenn sie regelmäßig an Urlaubsgäste vermietet werden.

Voraussetzungen für die Registrierung als Vivienda Rural:

• Immobilie muss sich in einem ländlichen Gebiet befinden

• Nachweis der Bewohnbarkeit, meist durch ein technisches Gutachten eines Architekten oder Ingenieurs

• Sichere bauliche Ausführung, saubere Ausstattung und funktionsfähige Infrastruktur

• Keine Verpflichtung zur Klimaanlage, wenn natürliche Belüftung ausreicht

• Bereitstellung touristischer Informationen und Notrufnummern

• Eintragung bei der Gemeinde und anschließend bei der Junta de Andalucía

Besonderheit bei Viviendas Rurales:

Ländliche Unterkünfte dürfen häufig auch größere Grundstücke umfassen und bieten Spielraum für zusätzliche Angebote wie Wanderungen, Tierhaltung, Workshops oder Landwirtschaftsprojekte, was besonders für nachhaltigen oder naturnahen Tourismus interessant ist.

3. Steuerliche und rechtliche Pflichten

Egal ob urban oder ländlich, jede touristisch vermietete Immobilie muss:

• Steuerlich beim spanischen Finanzamt registriert sein (meist über Modelo 036/037)

• Umsatzsteuer und Einkommensteuer (IRNR) korrekt abführen

• Eine Meldung der Gäste an die Polizei (Guardia Civil / Policía Nacional) durchführen (z. B. über die App "Huéspedes")

• Über eine Haftpflichtversicherung verfügen (wird in einigen Gemeinden verpflichtend verlangt)

Fazit

Die touristische Vermietung bietet attraktive Einnahmemöglichkeiten, setzt aber auch die Erfüllung klar definierter Voraussetzungen voraus. Während die VFT-Lizenz für städtische Wohnungen und Häuser über Dekret 28/2016 geregelt ist, kommt bei ländlichen Objekten das Dekret 20/2002 zur Anwendung.

☑️ Für beide Varianten ist eine sorgfältige Vorbereitung, vollständige Dokumentation und korrekte Anmeldung entscheidend.
⚠️ Vor der Beantragung sollte immer geprüft werden, ob es auf kommunaler Ebene zusätzliche Regelungen oder Einschränkungen gibt. Die zuständige Stadt- oder Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) erteilt hierzu verbindliche Auskünfte.