Steuererklärungspflicht für Nicht-Residenten mit Immobilie in Spanien

Viele Immobilienkäufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz sind sich nicht bewusst, dass der Besitz einer Immobilie in Spanien automatisch steuerliche Pflichten auslöst – auch dann, wenn man nicht in Spanien lebt und die Immobilie nicht vermietet wird. Als Nicht-Resident unterliegen Eigentümer der spanischen Nicht-Residenten-Einkommensteuer.

Dieser Leitfaden erklärt verständlich und ausführlich, welche Steuererklärungen erforderlich sind, welche Kosten entstehen können und worauf Eigentümer unbedingt achten sollten.

Wer gilt in Spanien als Nicht-Resident

Als steuerlicher Nicht-Resident gilt jede Person, die

• sich weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien aufhält

• ihren steuerlichen Hauptwohnsitz außerhalb Spaniens hat

• keine unbeschränkte Steuerpflicht in Spanien besitzt

Die Mehrheit der Eigentümer aus dem DACH-Raum fällt unter diese Regelung.

Welche Steuer betrifft Nicht-Residenten mit Immobilie in Spanien

Die relevante Steuer ist die sogenannte Nicht-Residenten-Einkommensteuer Impuesto sobre la Renta de No Residentes, abgekürzt IRNR

Diese Steuer fällt unabhängig davon an, ob die Immobilie tatsächlich Einnahmen erzielt oder nicht.

Steuerpflicht bei Eigennutzung oder Leerstand

Wird die Immobilie nicht vermietet, geht der spanische Staat dennoch von einem sogenannten fiktiven Einkommen aus.

Berechnungsgrundlage

Die Berechnung erfolgt auf Basis des Katasterwertes valor catastral

• 1,1 Prozent des Katasterwertes, wenn dieser in den letzten zehn Jahren angepasst wurde

• 2 Prozent, wenn keine aktuelle Anpassung erfolgt ist

Auf diesen Betrag wird die Steuer erhoben.

Steuersätze

• 19 Prozent für Bürger aus EU- und EWR-Staaten

• 24 Prozent für Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern

Steuererklärung

• Formular Modelo 210

• Abgabe einmal jährlich

• Frist in der Regel bis 31. Dezember des Folgejahres

Steuerpflicht bei Vermietung der Immobilie

Wird die Immobilie ganz oder teilweise vermietet, müssen die tatsächlichen Mieteinnahmen versteuert werden.

EU-Bürger

• Steuersatz 19 Prozent

• Abzugsfähig sind unter anderem

  • Reparaturen und Instandhaltung

  • Grundsteuer IBI

  • Gemeinschaftskosten

  • Verwaltungskosten

  • Versicherungen

Nicht-EU-Bürger

• Steuersatz 24 Prozent

• Keine Absetzung von Kosten möglich

Steuererklärung

• Formular Modelo 210

• Abgabe vierteljährlich

Rechenbeispiel für Eigentümer aus Deutschland

Angenommen wird eine Ferienimmobilie an der Costa del Sol mit folgendem Profil

Kaufpreis der Immobilie 300.000 Euro Katasterwert 120.000 Euro Eigennutzung, keine Vermietung

Berechnung

1,1 Prozent von 120.000 Euro entspricht 1.320 Euro Darauf 19 Prozent Steuer ergibt 250,80 Euro pro Jahr

Dieser Betrag ist jährlich als Nicht-Residenten-Einkommensteuer zu zahlen.

Weitere laufende Abgaben für Immobilieneigentümer in Spanien

Neben der Nicht-Residenten-Einkommensteuer fallen weitere regelmäßige Kosten an

• IBI Grundsteuer an die Gemeinde

• Müll- und Abwassergebühren

• Gemeinschaftskosten bei Wohnanlagen

• Optional Vermögenssteuer bei hohem Immobilienvermögen

Folgen bei Nichtabgabe der Steuererklärung

Die spanischen Finanzbehörden gleichen Eigentümerdaten automatisch ab. Wird keine Erklärung eingereicht, drohen

• Nachzahlungen für mehrere Jahre

• Verzugszinsen

• Bußgelder

• Probleme beim späteren Verkauf der Immobilie

• Verzögerungen bei Erbschaft oder Schenkung

Warum eine korrekte Steuerabwicklung wichtig ist

Eine ordnungsgemäße Steuererklärung schafft Rechtssicherheit und schützt vor unangenehmen Überraschungen. Gerade für ausländische Eigentümer ist es sinnvoll, die steuerlichen Pflichten von Anfang an korrekt zu regeln.

Unterstützung für Eigentümer aus dem DACH-Raum

Als Immobilienexperte an der Costa del Sol unterstütze ich Käufer und Eigentümer nicht nur beim Immobilienerwerb, sondern informiere transparent über alle laufenden Verpflichtungen rund um Steuern, Nebenkosten und Eigentum in Spanien.

Gerne vermittle ich auch den Kontakt zu erfahrenen Steuerberatern und Gestores, die auf Nicht-Residenten spezialisiert sind.