Warum Verkäuferkosten in Spanien entscheidend sind

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien – z. B. in Torrox, Almuñécar, Frigiliana oder Salobreña – fallen verschiedene Steuern und Gebühren an, die Ihre Netto-Erlöse reduzieren können. Dabei kommt es auf Ihre Herkunft und steuerliche Ansässigkeit an: EU-Bürger, Schweizer oder Verkäufer aus Nicht-EU-Ländern wie UK, USA oder Norwegen werden steuerlich teils unterschiedlich behandelt.

1. Kapitalertragssteuer (IRNR)

Die Kapitalertragssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie betrifft alle Verkäufer, egal ob Sie in Deutschland, der Schweiz oder außerhalb der EU leben. Sie berechnet sich als Prozent des Gewinns (Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis abzüglich bestimmter abzugsfähiger Kosten).

EU-Residenten

• In der Regel ca. 19 % Steuer auf den erzielten Gewinn
• Gilt für Verkäufer mit steuerlichem Wohnsitz in der EU

Schweizer Verkäufer

• Steuersatz ähnlich wie bei EU-Residenten (ca. 19 %),
• abhängig von Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und der Schweiz
• Schweizer Verlustvorträge aus Immobilien in der CH können nicht angerechnet werden

Nicht-EU-Residenten (z. B. UK, USA)

• In der Regel ca. 24 % Quellensteuer auf den Gewinn
• In einigen Fällen wird die Steuer direkt an der Verkaufsstelle einbehalten
• Doppelbesteuerungsabkommen können die effektive Steuerlast beeinflussen

Wichtig: Für Verkäufer aus der Schweiz oder Nicht-EU gibt es keine pauschalen Ausnahmen – die individuelle steuerliche Situation sollte frühzeitig mit Experten geklärt werden.

Plusvalía Municipal – die kommunale Wertzuwachssteuer

Neben der Kapitalertragssteuer betrifft Verkäufer in Spanien auch die sogenannte Plusvalía Municipal. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben und basiert auf dem geschätzten Wertzuwachs des Baugrundstücks seit dem ursprünglichen Kaufdatum.

Diese Steuer betrifft alle Verkäufer gleichermaßen – egal ob aus Deutschland, der Schweiz oder Nicht-EU-Ländern. Die Berechnung berücksichtigt:

• Katasterwert des Grundstücks
• dauer des Besitzes
• Hebesatz der jeweiligen Gemeinde (z. B. in Vélez-Málaga, Frigiliana oder Salobreña)

Oft wird empfohlen, die Plusvalía noch während der Besitzdauer steuerlich prüfen zu lassen, denn gewisse Reformen und Rabatte können die tatsächliche Belastung reduzieren.

Abzugsfähige Kosten für Verkäufer

Verkaufskosten können die steuerpflichtigen Gewinne reduzieren. Zu den häufig anerkannten Abzügen gehören:

• Nachweisbare Renovierungs- und Modernisierungskosten
• Tatsächliche Notar- und Grundbuchkosten beim ursprünglichen Kauf
• Makler- und Verkaufsgebühren
• Steuerberater- oder Anwaltskosten

Für Verkäufer aus der Schweiz oder Nicht-EU ist es besonders wichtig, alle Belege und Dokumentationen vollständig zu führen – das kann die klare Abgrenzbarkeit zwischen verkaufsbedingtem Gewinn und abzugsfähigen Ausgaben unterstützen.

Ratschläge für Verkäufer

• Dokumente frühzeitig sammeln und digital organisieren
• Spezielle Steuerberatung für Ausländer nutzen
• Berücksichtigen, wie lange die Immobilie in Ihrem Besitz war
• Prüfen, ob Doppelbesteuerungsabkommen greifen

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