Warum Schweizer Verkäufer besondere Informationen brauchen

Als Schweizer Staatsbürger ohne Wohnsitz in Spanien gelten beim Verkauf einer Immobilie bestimmte steuerliche Regeln und Meldepflichten, die sich von denen für EU-Residenten unterscheiden. Besonders relevant sind:

• Kapitalertragssteuer (IRNR) für Nichtresidenten
• Plusvalía Municipal (kommunale Wertzuwachssteuer)
• Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweiz & Spanien
• Abzugsfähige Kosten zur Steueroptimierung

In Regionen wie Torrox, Almuñécar, Frigiliana, Salobreña oder Vélez-Málaga gelten dieselben Steuerregeln, auch wenn die kommunalen Hebesätze leicht variieren.

1. Kapitalertragssteuer für Nichtresidenten (IRNR)

Beim Verkauf einer Immobilie als Schweizer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien fällt eine Kapitalertragssteuer an. Diese wird auf den Gewinn berechnet – also die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, abzüglich bestimmter abzugsfähiger Kosten.

Stand heute:

• 24 % für Nicht-Residenten (inkl. Verkäufern aus der Schweiz)
• Kann durch Doppelbesteuerungsabkommen teilweise angerechnet werden

Dies ist höher als der Steuersatz für EU-Residenten (ca. 19 %), dient aber der einheitlichen Besteuerung von Nichtresidenten.

Plusvalía Municipal – die kommunale Steuer

Die Plusvalía Municipal ist eine weitere wichtige Abgabe beim Verkauf einer Immobilie in Spanien. Sie wird auf den geschätzten Wertzuwachs des Grundstücks durch die jeweilige Gemeinde erhoben. Relevant auch für Schweizer Verkäufer:

• Katasterwert des Grundstücks
• Dauer des Besitzes
• Hebesatz der jeweiligen Gemeinde

In Orten wie Frigiliana oder Salobreña kann die Plusvalía spürbar ausfallen – sie sollte schon vor dem Verkauf kalkuliert werden.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus für 550.000 €

Angenommen Sie verkaufen ein Einfamilienhaus in der Axarquía für 550.000 €:

• Verkaufspreis: 550.000 €
• Anschaffungspreis: 300.000 €
• Gewinn vor Abzügen: 250.000 €
• IRNR (24 %): 60.000 €
• Plusvalía (geschätzt): 6.000 € – 12.000 €
  (abhängig von Besitzdauer & Gemeinde)
• Abzugsfähige Verkaufs-Kosten: 10.000 € – 20.000 €
  (Renovierung, Anwaltsgebühren, Makler, Notar etc.)

Nettorendite nach Steuern & Kosten:
550.000 € – 60.000 € – 9.000 € (angenommene Plusvalía) – 15.000 € (Verkaufsnebenkosten) ≈ 466.000 €

Dies zeigt, wie wichtig frühzeitige Planung und eine genaue steuerliche Kalkulation für Schweizer Verkäufer ist, um Ihre Netto-Erlöse zu optimieren.

Abzugsfähige Kosten & Optimierung

Folgende Kosten können den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren und damit Ihre Steuerlast mindern:

• Nachweisbare Renovierungs- und Modernisierungskosten
• Tatsächliche Verkaufs- und Marketingkosten
• Anwalt-, Steuerberater- und Notarkosten
• Dokumentierte Verkaufsgebühren / Maklerprovision

Gerade Verkäufer aus der Schweiz profitieren von einer professionellen Vorbereitung aller Nachweise, um Steuern effizient zu planen.

Strategien für Schweizer Verkäufer

• Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweiz & Spanien prüfen
• Steuerberater mit Spanien-Erfahrung beauftragen
• Verkaufszeitpunkt wählen (Jahreswechsel, Marktzyklen)
• Dokumentation aller Ausgaben vollständig führen

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