Darf ich meine Wohnung an Urlauber vermieten?

Das ist eine der häufigsten Fragen meiner Käufer, und die Antwort ist heute komplizierter als noch vor wenigen Jahren. Ferienvermietung ist an der Costa del Sol weiterhin möglich und in vielen Orten ein gutes Geschäft. Aber die Regeln sind strenger geworden, und vor allem: Die Entscheidung fällt nicht erst nach dem Kauf, sondern schon bei der Auswahl der Immobilie. Hier erkläre ich, worauf es ankommt.

1. Die Registrierung bei der Junta de Andalucía (VFT)

Wer eine Wohnung oder ein Haus tageweise oder wochenweise an Touristen vermietet, braucht in Andalusien eine Eintragung im Registro de Turismo de Andalucía als Vivienda con Fines Turísticos, kurz VFT. Die Eintragung erfolgt über eine Erklärung des Eigentümers (declaración responsable), in der Sie bestätigen, dass die Wohnung die Vorgaben erfüllt. Sie erhalten eine Nummer im Format VFT/MA/00000, die in jeder Anzeige, ob Airbnb, Booking oder eigene Website, angegeben werden muss.

Zu den Vorgaben gehören unter anderem eine Erstbezugs- oder Nutzungsgenehmigung der Wohnung, Ausstattung und Möblierung, Klimaanlage und Heizung in den Wohnräumen, Erste-Hilfe-Set, Informationen für Gäste und eine erreichbare Kontaktperson. Die genauen Anforderungen hat die Junta mit dem Decreto 31/2024 neu gefasst. Ich empfehle, die aktuelle Liste vor dem Antrag mit einem Verwalter oder Anwalt durchzugehen.

2. Die Gemeinde: Begrenzungen in beliebten Orten

Seit dem Decreto 31/2024 dürfen die Gemeinden in Andalusien die Zahl der Ferienwohnungen begrenzen, etwa für bestimmte Stadtteile oder die ganze Stadt. Málaga-Stadt hat davon als erste Gemeinde Gebrauch gemacht und neue Ferienwohnungen in weiten Teilen der Stadt für mehrere Jahre stark eingeschränkt. Andere Orte prüfen ähnliche Regeln. Bevor Sie eine Wohnung kaufen, um sie an Urlauber zu vermieten, klären wir deshalb, was in genau dieser Straße erlaubt ist.

3. Die Eigentümergemeinschaft: neue Zustimmungspflicht seit April 2025

Die größte Änderung für Käufer kam auf nationaler Ebene: Seit dem 3. April 2025 braucht eine neue touristische Vermietung in einer Wohnanlage die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln. Die Gemeinschaft kann Ferienvermietung außerdem für die Zukunft beschränken oder untersagen und für vermietete Wohnungen höhere Gemeinschaftskosten beschließen, um bis zu 20 Prozent. Wohnungen, die schon vorher legal registriert waren, behalten ihr Recht in der Regel.

• Beim Kauf mit bestehender VFT: ich lasse prüfen, ob die Registrierung aktiv ist, ob sie vor April 2025 bestand und was die Gemeinschaft beschlossen hat
• Beim Kauf ohne VFT: ich frage vor der Reservierung nach Protokollen der Eigentümerversammlungen und nach der Satzung, damit Sie wissen, ob eine Zustimmung realistisch ist
• Häuser und Villen: freistehende Häuser ohne Gemeinschaft sind von dieser Regel meist nicht betroffen, die Gemeinde kann aber trotzdem Grenzen setzen
• Mehr zur Gemeinschaft: Kosten, Versammlungen und Satzung erkläre ich unter Eigentümergemeinschaft in Spanien

4. Das nationale Register

Spanien hatte 2025 zusätzlich ein nationales Register für Kurzzeitvermietungen eingeführt (Registro Único). Der Tribunal Supremo hat diese Regelung im Mai 2026 für nichtig erklärt, die Entscheidung wurde im Juni 2026 im Staatsanzeiger veröffentlicht. Die Registrierung in Andalusien bleibt davon unberührt und ist weiterhin Pflicht. Da sich hier gerade viel bewegt, prüfe ich den aktuellen Stand für jeden Kauf neu.

5. Steuern auf Mieteinnahmen

• Ohne Wohnsitz in Spanien: Sie zahlen Einkommensteuer für Nichtresidenten auf die Mieteinnahmen, für Eigentümer aus der EU und dem EWR derzeit 19 Prozent, für andere, zum Beispiel aus der Schweiz, 24 Prozent
• Kosten abziehen: Eigentümer aus der EU und dem EWR können Ausgaben wie Gemeinschaft, IBI, Versicherung, Reparaturen und Abschreibung abziehen
• Erklärung: die Einnahmen werden mit dem Modelo 210 erklärt, mehr unter Modelo 210 für Nicht-Residenten
• In Deutschland: die Einnahmen sind auch in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben, das Doppelbesteuerungsabkommen regelt die Anrechnung, siehe Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland Spanien

6. Strafen bei Vermietung ohne Registrierung

Wer ohne gültige VFT-Nummer vermietet oder die Nummer in der Anzeige nicht angibt, riskiert empfindliche Bußgelder der Junta, die je nach Schwere bis in den fünfstelligen Bereich reichen können. Plattformen wie Airbnb und Booking entfernen zudem Anzeigen ohne gültige Nummer. Es lohnt sich nicht, hier zu sparen.

Wie ich Sie unterstütze

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen möchten, suche ich gezielt nach Wohnungen mit bestehender Registrierung oder in Anlagen, in denen Ferienvermietung erlaubt ist, und rechne mit Ihnen die Rendite ehrlich durch, mit dem Renditerechner Ferienwohnung. Für die Verwaltung nach dem Kauf arbeite ich mit Partnern zusammen, mehr unter Ferienvermietung und Verwaltung. Schreiben Sie mir: Ferienwohnung per WhatsApp anfragen.

Weiterführende Seiten

• Ferienvermietung und Verwaltung
• Ferienwohnung an der Costa del Sol kaufen
• Renditerechner Ferienwohnung
• Eigentümergemeinschaft in Spanien
• Modelo 210 für Nicht-Residenten
• Immobilien als Kapitalanlage

FAQ

Häufige Fragen

Stand November 2026, bitte vor einer Entscheidung aktuell prüfen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.