Welche Steuern fallen beim Kauf in Spanien an?

Die Steuern beim Immobilienkauf richten sich danach, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen. An der Costa del Sol gelten die Sätze der Region Andalusien.

• Bestandsimmobilie: 7 % Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Kaufpreis, einheitlich in ganz Andalusien.
• Neubau vom Bauträger: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und zusätzlich 1,2 % Stempelsteuer (AJD).
• Notar, Grundbuch und Anwalt: Rechnen Sie zusätzlich mit etwa 1 bis 2 % des Kaufpreises.
• In Deutschland: Keine Grunderwerbsteuer und keine Meldepflicht für den Kauf oder Besitz der Immobilie.

Eine genaue Aufstellung aller Kosten finden Sie auf meiner Seite zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Laufende Steuern als Eigentümer

Auch wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen, fallen in Spanien jedes Jahr einige Abgaben an. In Deutschland gibt es dagegen keine Vermögensteuer, der Besitz selbst bleibt dort steuerfrei.

• Grundsteuer IBI: Wird jährlich von der Gemeinde erhoben und richtet sich nach dem Katasterwert.
• Müllgebühr (Basura): Eine kleine jährliche Gebühr der Gemeinde.
• Steuer für Nichtresidenten: Auf eine fiktive Eigennutzung zahlen Sie 19 % auf 1,1 % bzw. 2 % des Katasterwerts, jährlich mit dem Formular 210.
• Steuervertreter: Viele Eigentümer lassen die jährliche Erklärung von einer Gestoría erledigen, das kostet meist nur einen kleinen Betrag pro Jahr.

Mieteinnahmen aus Spanien versteuern

• Versteuerung in Spanien: Als EU-Bürger zahlen Sie 19 % auf die Nettomieteinnahmen. Kosten wie IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung und Abschreibung können Sie abziehen.
• Angabe in Deutschland: Die Einnahmen gehören in Ihre deutsche Steuererklärung. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien wird die in Spanien gezahlte Steuer angerechnet, Sie zahlen also nicht doppelt.
• Ferienvermietung: Für die touristische Vermietung brauchen Sie in Andalusien eine Lizenz (VFT). Bitte prüfen Sie das vor dem Kauf, ich helfe Ihnen dabei.

Steuern beim späteren Verkauf

• Gewinnsteuer in Spanien: Als Nichtresident zahlen Sie 19 % auf den Veräußerungsgewinn.
• 3 % Einbehalt: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie an das spanische Finanzamt. Ist Ihre tatsächliche Steuer niedriger, bekommen Sie die Differenz zurück.
• Plusvalía Municipal: Die kommunale Wertzuwachssteuer zahlt in der Regel der Verkäufer. Mehr dazu auf meiner Seite zur Plusvalía Municipal.
• Spekulationsfrist in Deutschland: Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei. Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren wird er mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert, die spanische Steuer wird angerechnet.

Immobilienkauf mit Kryptowährungen

Wer Kryptowährungen verkauft, um eine Immobilie in Spanien zu bezahlen, sollte die deutsche Spekulationsfrist kennen: Gewinne sind steuerfrei, wenn die Coins länger als ein Jahr gehalten wurden. Bei kürzerer Haltedauer gilt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz. Für die spanische Bank und den Notar brauchen Sie außerdem einen sauberen Herkunftsnachweis der Mittel.

Weiterführende Seiten

• Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
• Immobilienfinanzierung in Spanien
• Plusvalía Municipal auf Deutsch erklärt
• Ihr deutscher Makler in Marbella

FAQ

Häufige Fragen