Welche Steuern fallen beim Kauf in Spanien an?

Für Käufer aus Österreich gelten beim Kauf dieselben Regeln wie für alle anderen Käufer. An der Costa del Sol sind die Sätze der Region Andalusien maßgeblich.

• Bestandsimmobilie: 7 % Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Kaufpreis.
• Neubau vom Bauträger: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und zusätzlich 1,2 % Stempelsteuer (AJD).
• Notar, Grundbuch und Anwalt: zusätzlich etwa 1 bis 2 % des Kaufpreises.
• In Österreich: keine Grunderwerbsteuer und keine Meldepflicht für den Kauf oder Besitz der Immobilie, da es keine Vermögensteuer gibt.

Alle Kosten im Detail finden Sie unter Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Vor dem Kauf brauchen Sie außerdem eine spanische NIE-Nummer.

Laufende Steuern als Eigentümer in Spanien

Auch wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen, fallen in Spanien jedes Jahr Abgaben an:

• Grundsteuer IBI: jährlich an die Gemeinde, berechnet nach dem Katasterwert.
• Müllgebühr (Basura): eine kleine jährliche Gebühr der Gemeinde.
• Steuer für Nichtresidenten: 19 % auf eine fiktive Eigennutzung von 1,1 % bzw. 2 % des Katasterwerts, jährlich mit dem Modelo 210.

Mit welchen Beträgen Sie insgesamt rechnen sollten, zeige ich unter Unterhaltskosten einer Immobilie in Spanien.

Mieteinnahmen aus Spanien

• Versteuerung in Spanien: Als EU-Bürger zahlen Sie in Spanien 19 % auf die Nettomieteinnahmen. Kosten wie IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung und Abschreibung können Sie abziehen.
• Angabe in Österreich: Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Österreich-Spanien sind die Mieteinnahmen in Österreich steuerfrei. Sie müssen aber in der Steuererklärung angegeben werden, weil sie den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen erhöhen können (Progressionsvorbehalt).
• Ferienvermietung: Für touristische Vermietung brauchen Sie in Andalusien eine Lizenz. Prüfen Sie vor dem Kauf auch, ob die Eigentümergemeinschaft Ferienvermietung erlaubt.

Steuern beim späteren Verkauf

• Gewinnsteuer in Spanien: Als Nichtresident zahlen Sie 19 % auf den Veräußerungsgewinn, unabhängig von der Haltedauer.
• 3 % Einbehalt: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie an das spanische Finanzamt. Ist Ihre Steuer niedriger, erhalten Sie die Differenz zurück.
• Plusvalía Municipal: Die kommunale Wertzuwachssteuer zahlt der Verkäufer.
• In Österreich: Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist gibt es in Österreich seit 2012 nicht mehr. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen hat Spanien das Besteuerungsrecht für den Gewinn. Wie der Verkauf in Ihrer österreichischen Erklärung zu behandeln ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Ausführlich erkläre ich den Verkauf unter Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Immobilienkauf mit Kryptowährungen

In Österreich unterliegen Gewinne aus Kryptowährungen, die nach dem 28. Februar 2021 angeschafft wurden, einem Sondersteuersatz von 27,5 %, unabhängig von der Haltedauer. Für ältere Bestände (Altvermögen) gilt weiterhin: nach mehr als einem Jahr Haltedauer steuerfrei. Für die spanische Bank und den Notar brauchen Sie in jedem Fall einen sauberen Herkunftsnachweis der Mittel.

Weiterführende Seiten

• Steuern beim Immobilienkauf für Deutsche
• Steuern Schweiz-Spanien
• Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
• Immobilienfinanzierung in Spanien

FAQ

Häufige Fragen