Deutschsprachiger Immobilienmakler an der Costa del Sol
Kurz beantwortet: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien gilt seit 2013. Mieteinnahmen und Gewinne aus einer spanischen Immobilie darf Spanien besteuern. Deutschland bezieht sie bei Personen mit Wohnsitz in Deutschland ebenfalls ein, rechnet die spanische Steuer aber an. Für die Erbschaftsteuer gibt es kein Abkommen.
Wer in Deutschland lebt und in Spanien eine Immobilie besitzt, ist in beiden Ländern steuerlich betroffen. Spanien besteuert alles, was in Spanien entsteht, Deutschland grundsätzlich das weltweite Einkommen seiner Einwohner. Das Abkommen von 2011, in Kraft seit 2013, regelt, welches Land zuerst besteuern darf und wie eine doppelte Belastung vermieden wird.
Diese Anrechnungsmethode ist eine Besonderheit des Abkommens mit Spanien. Bei vielen anderen Ländern stellt Deutschland ausländische Mieteinnahmen einfach frei.
Nutzen Sie die Wohnung nur selbst, verlangt Spanien eine Steuer auf ein fiktives Einkommen von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts. In Deutschland ist die reine Eigennutzung dagegen nicht einkommensteuerpflichtig, eine Anrechnung findet hier deshalb nicht statt.
Hinzu kommt beim Verkauf die Plusvalía der Gemeinde. Die Steuern beim Verkauf im Detail finden Sie unter Steuern beim Immobilienverkauf.
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es zwischen Deutschland und Spanien kein Abkommen. Beide Länder können besteuern. Deutschland rechnet die spanische Erbschaftsteuer unter bestimmten Bedingungen an. In Andalusien ist die Erbschaftsteuer für nahe Angehörige heute weitgehend reduziert. Ein spanisches Testament erleichtert den Erben vieles.
Wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien lebt oder dort seinen Lebensmittelpunkt hat, gilt als steuerlich ansässig in Spanien. Dann kehrt sich vieles um. Wann das gilt und was das Abkommen bei doppeltem Wohnsitz regelt, erkläre ich unter Die 183-Tage-Regel. Für Renten gelten eigene Regeln mit Übergangsfristen.
Leben Sie in der Schweiz? Dann gilt ein anderes Abkommen, mehr dazu unter Steuern Schweiz-Spanien.
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Besichtigung anfragenFAQ
Ja, wenn Sie in Deutschland wohnen. Die in Spanien gezahlte Steuer wird aber auf die deutsche Steuer angerechnet, so dass keine doppelte Belastung entsteht.
Nein. Spanien besteuert den Gewinn immer. Deutschland nur bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, und dann mit Anrechnung der spanischen Steuer.
Nein. Für Erbschaften und Schenkungen gibt es zwischen Deutschland und Spanien kein Abkommen. Deutschland kann die spanische Steuer aber unter bestimmten Bedingungen anrechnen.
Das Abkommen wurde 2011 unterzeichnet und gilt seit dem 1. Januar 2013.
Ja. Ich bin Immobilienmakler, kein Steuerberater, arbeite aber mit unabhängigen Steuerberatern in Spanien und Deutschland zusammen.
Stand 2026, bitte vor einer Entscheidung aktuell prüfen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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