Die laufenden Kosten im Überblick

Beim Immobilienkauf denken die meisten zuerst an den Kaufpreis und die einmaligen Kaufnebenkosten. Was dabei oft zu kurz kommt, sind die laufenden Kosten, die jedes Jahr anfallen, egal ob Sie dort leben, die Immobilie als Ferienwohnung nutzen oder vermieten.

IBI: die spanische Grundsteuer

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer, die jede Gemeinde selbst festlegt. Sie richtet sich nach dem Katasterwert (Valor Catastral), nicht nach dem Marktwert Ihrer Immobilie. Der Katasterwert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis. Die Gemeinde erhebt darauf je nach Ort etwa 0,4 bis 1,1 % pro Jahr.

• Höhe: für eine Wohnung meist 300 bis 800 €, für eine Villa in Marbella oder Benahavís auch deutlich mehr.
• Fälligkeit: einmal jährlich, in vielen Gemeinden der Costa del Sol zwischen August und November.
• Zahlung: am einfachsten per Lastschrift von Ihrem spanischen Bankkonto. Manche Rathäuser gewähren dafür einen Rabatt.
• Wichtig: Die Gemeinde muss Sie nicht erinnern. Ein fehlender Bescheid schützt nicht vor Säumniszuschlägen. Bewahren Sie die Belege auf, beim Verkauf werden sie verlangt.

Gemeinschaftskosten der Wohnanlage

Gehört Ihre Immobilie zu einer Wohnanlage (Urbanización), zahlen Sie Gemeinschaftskosten an die Comunidad de Propietarios. Damit werden Pool, Gärten, Aufzüge, Reinigung, Beleuchtung und gegebenenfalls Sicherheitsdienst bezahlt. Der Anteil richtet sich nach Ihrem Miteigentumsanteil (Cuota).

• Einfache Anlage: ca. 50 bis 100 € im Monat.
• Anlage mit Pool, Gartenpflege und Security: ca. 150 bis 350 € im Monat.
• Luxusanlage mit Concierge, Spa und 24-Stunden-Sicherheit: 400 € und mehr im Monat.

Steuer für Nichtresidenten

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, zahlen Sie jedes Jahr Einkommensteuer auf eine fiktive Eigennutzung, auch wenn Sie nichts vermieten. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren nicht revidiert wurde). Darauf werden 19 % für EU-Bürger erhoben.

Beispiel: Bei einem Katasterwert von 100.000 € sind das 1.100 € fiktives Einkommen und 209 € Steuer im Jahr. Vermieten Sie, versteuern Sie stattdessen die Mieteinnahmen. Alles zur Erklärung finden Sie auf meiner Seite zum Modelo 210.

Müllgebühr, Versicherung und Verbrauch

• Müllgebühr (Tasa de Basura): zwischen etwa 80 € für eine Wohnung und 300 € für eine Villa. In manchen Orten wird sie mit der IBI abgerechnet, in anderen separat.
• Versicherung: Eine Gebäude- und Hausratversicherung ist nicht immer Pflicht, bei finanzierten Immobilien verlangt die Bank sie aber. Rechnen Sie mit etwa 150 bis 400 € im Jahr.
• Strom, Wasser, Internet: für eine durchschnittliche Wohnung etwa 80 bis 150 € im Monat. Klimaanlage im Sommer und eine Poolpumpe treiben die Kosten deutlich nach oben.
• Gestoría: Ein Steuervertreter erledigt die jährlichen Erklärungen und Zahlungen für Sie, meist für 100 bis 300 € im Jahr.

Rechenbeispiel: Wohnung in Estepona für 250.000 €

Bei einer freistehenden Villa fallen keine oder nur geringe Gemeinschaftskosten an, dafür kommen Gartenpflege, Poolservice und höhere Verbrauchskosten hinzu. Hier sind 4.000 bis 8.000 € im Jahr realistisch.

Kosten bei Vermietung

Vermieten Sie Ihre Immobilie, entfällt die Steuer auf die fiktive Eigennutzung für die vermieteten Zeiten. Stattdessen versteuern Sie als EU-Bürger 19 % auf die Nettomieteinnahmen. IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Verwaltung und Abschreibung können Sie dabei anteilig abziehen. Bei Wohnraumvermietung fällt keine Mehrwertsteuer an. Bei Vermietung an Gewerbe sind 21 % IVA fällig.

Weiterführende Seiten

• Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
• Modelo 210: Steuererklärung für Nichtresidenten
• Steuern beim Immobilienkauf in Spanien für Deutsche
• Wohnung an der Costa del Sol kaufen

FAQ

Häufige Fragen