Welche Mietverträge es gibt

• Wohnraummiete: der Mieter lebt dauerhaft in der Wohnung, es gelten die Schutzregeln des Mietgesetzes LAU
• Saisonmiete: Vermietung für einen begrenzten Zeitraum, etwa für ein Semester oder einen Arbeitsaufenthalt, mit mehr Vertragsfreiheit
• Ferienvermietung: tageweise oder wochenweise an Urlauber, in Andalusien nur mit Registrierung als touristische Unterkunft

Entscheidend ist nicht, wie Sie den Vertrag nennen, sondern wofür die Wohnung tatsächlich genutzt wird. Ein als Saisonmiete bezeichneter Vertrag, in dem der Mieter in Wahrheit dauerhaft wohnt, kann vor Gericht als Wohnraummiete gelten.

Laufzeit und Verlängerung

• Mindestdauer: der Mieter darf bis zu fünf Jahre bleiben, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, bis zu sieben Jahre bei einer Firma, auch wenn im Vertrag ein Jahr steht
• Stillschweigende Verlängerung: kündigt danach niemand, verlängert sich der Vertrag jährlich um bis zu drei weitere Jahre
• Ihre Frist: um die Verlängerung zu verhindern, müssen Sie mindestens vier Monate vor Ablauf widersprechen, der Mieter zwei Monate vorher
• Auszug des Mieters: nach den ersten sechs Monaten darf der Mieter mit 30 Tagen Frist ausziehen, eine Vertragsstrafe ist nur möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart wurde

Kündigung durch den Vermieter

Ein normales Kündigungsrecht wie in Deutschland gibt es für Vermieter in Spanien nicht. Vorzeitig enden kann der Vertrag vor allem in diesen Fällen:

• Eigenbedarf: nach dem ersten Jahr, wenn Sie oder enge Angehörige die Wohnung selbst brauchen, das muss ausdrücklich im Vertrag stehen und Sie müssen mindestens zwei Monate vorher Bescheid geben
• Mietrückstand: zahlt der Mieter nicht, können Sie den Vertrag auflösen und eine Räumungsklage einreichen
• Vertragsverstöße: etwa unerlaubte Untervermietung, Schäden an der Wohnung oder erhebliche Störungen der Nachbarn

Eine Räumung kann je nach Gericht mehrere Monate dauern. Umso wichtiger sind eine sorgfältige Auswahl des Mieters, Einkommensnachweise und gegebenenfalls eine Mietausfallversicherung.

Kaution und Sicherheiten

• Gesetzliche Kaution: eine Monatsmiete bei Wohnraum, in Andalusien hinterlegen Sie sie bei der Wohnungsbehörde der Junta
• Zusätzliche Sicherheiten: bei Verträgen bis fünf beziehungsweise sieben Jahre höchstens zwei weitere Monatsmieten
• Rückzahlung: nach dem Auszug prüfen Sie die Wohnung und zahlen die Kaution abzüglich berechtigter Abzüge zurück

Miete, Mieterhöhung und Nebenkosten

Die Miethöhe vereinbaren Sie bei Vertragsbeginn frei, in ausgewiesenen angespannten Wohngebieten kann das neue Wohnungsgesetz sie begrenzen. Während der Laufzeit ist eine Anpassung einmal im Jahr nach dem im Vertrag vereinbarten Index möglich, die gesetzlichen Obergrenzen haben sich seit 2022 mehrfach geändert. Welche Nebenkosten wie Gemeinschaftskosten oder Grundsteuer der Mieter trägt, muss im Vertrag stehen.

Steuern auf Mieteinnahmen

Wohnen Sie nicht in Spanien, versteuern Sie die Mieteinnahmen dort als Nicht-Resident, als Bürger der EU mit 19 Prozent auf die Einnahmen abzüglich der Kosten. Die Erklärung erfolgt über das Modelo 210. In Deutschland werden die Einnahmen ebenfalls erklärt, die spanische Steuer wird angerechnet.

Lieber an Urlauber vermieten? Lizenz, Verwaltung und Rendite der Ferienvermietung erkläre ich unter Ferienvermietung und Verwaltung.

Weiterführende Seiten

• Ferienvermietung und Verwaltung
• Modelo 210 für Nicht-Residenten
• Immobilien als Kapitalanlage
• Eigentümergemeinschaft in Spanien
• Unterhaltskosten einer Immobilie in Spanien

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Stand 2026, bitte vor einer Entscheidung aktuell prüfen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.