Was ist die Comunidad de Propietarios?

Die Comunidad de Propietarios ist der rechtliche Zusammenschluss aller Eigentümer eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Sie ist vergleichbar mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Deutschland, hat aber spanische Besonderheiten. Gemeinsam geregelt wird alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft:

• Pflege von Garten- und Poolanlagen
• Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche
• Wartung von Aufzügen, Toren und Zufahrten
• Reparaturen an Fassade und Dach
• Verwaltung der Gemeinschaftsfinanzen und Rücklagen

Gerade an der Costa del Sol, wo viele Anlagen gemeinsame Pools und Gärten haben, entscheidet die Gemeinschaft maßgeblich darüber, wie gepflegt eine Anlage ist und wie sich ihr Wert entwickelt.

Satzung und Hausordnung

Jede Gemeinschaft hat ihre Statuten (Estatutos) und meist eine Hausordnung (Reglamento de Régimen Interno). Darin steht, wie Kosten verteilt werden, wie Gemeinschaftsbereiche genutzt werden dürfen, ob Haustiere erlaubt sind und welche Vorgaben für Renovierungen gelten. Lesen Sie diese Unterlagen vor dem Kauf, besonders wenn Sie vermieten möchten.

Was die Gemeinschaftskosten abdecken

Die monatlichen oder quartalsweisen Gemeinschaftskosten (Cuota de Comunidad) richten sich nach Ihrem Miteigentumsanteil (Coeficiente). Sie decken üblicherweise:

• Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsflächen und des Pools
• Gartenpflege
• Strom für Beleuchtung und Aufzug
• Wartung technischer Anlagen
• Versicherung des Gebäudes, nicht aber Ihrer eigenen Wohnung
• Honorar der Hausverwaltung
• Rücklagen für größere Instandhaltungen

An der Costa del Sol liegen die Kosten je nach Anlage zwischen etwa 50 € und über 400 € im Monat. Einen Überblick über alle laufenden Kosten finden Sie unter Unterhaltskosten einer Immobilie in Spanien.

Eigentümerversammlung, Präsident und Verwalter

Mindestens einmal im Jahr findet die ordentliche Eigentümerversammlung (Junta General Ordinaria) statt. Dort wird entschieden über:

• das Jahresbudget und die Höhe der Gemeinschaftskosten
• die Wahl des Präsidenten und der Hausverwaltung
• größere Instandhaltungen wie Dachsanierung oder Fassadenanstrich
• Änderungen der Hausordnung

Ihr Stimmrecht richtet sich nach Ihrem Miteigentumsanteil. Sie können persönlich teilnehmen oder sich per Vollmacht vertreten lassen, auch aus Deutschland. Für viele Besitzer einer Zweitwohnung ist das der Normalfall.

Der Präsident ist meist selbst Eigentümer und vertritt die Gemeinschaft rechtlich. Unterstützt wird er in der Regel von einem professionellen Verwalter (Administrador de Fincas), der Buchhaltung, Verträge, Instandhaltung und die Versammlungen organisiert.

Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer

Rechte

• Teilnahme und Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen
• Einsicht in Finanzunterlagen, Abrechnungen und Beschlüsse
• Mitsprache bei Reparaturen, Investitionen und Budget
• Anspruch auf transparente Verwaltung und Kostenabrechnung

Pflichten

• Gemeinschaftskosten zahlen: Wer nicht zahlt, riskiert Mahnverfahren, den Verlust des Stimmrechts und im äußersten Fall die Zwangsvollstreckung in die Immobilie.
• Hausordnung einhalten: Ruhestörungen oder Verstöße bei der Poolnutzung können sanktioniert werden.
• Eigene Einheit instand halten: Schäden, die Gemeinschaftsteile oder Nachbarn betreffen, müssen gemeldet und behoben werden.
• Bauliche Änderungen genehmigen lassen: Arbeiten an Fassade, Terrasse, Struktur oder Gemeinschaftsteilen brauchen die Zustimmung der Gemeinschaft. Reine Innenrenovierungen sind meist genehmigungsfrei.

Checkliste: Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Rückstände: Lassen Sie sich vom Verwalter bescheinigen, dass keine offenen Zahlungen bestehen. Als neuer Eigentümer haften Sie mit der Immobilie für Rückstände des laufenden Jahres und der drei Vorjahre.
• Protokolle: Die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen, ob Sonderumlagen (Derramas) beschlossen wurden oder anstehen, etwa für eine Fassadensanierung oder einen neuen Aufzug.
• Rücklagen: Jede Gemeinschaft muss eine Instandhaltungsrücklage (Fondo de Reserva) bilden. Ist sie sehr niedrig, drohen unerwartete Sonderzahlungen.
• Ferienvermietung: Seit April 2025 braucht eine neue touristische Vermietung in einer Anlage die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer. Für Kapitalanleger ist das ein entscheidender Punkt.

Konflikte in der Gemeinschaft

Bei Streit über Lärm, offene Zahlungen oder bauliche Veränderungen hilft meist zuerst das direkte Gespräch mit Präsident oder Verwalter. Bleibt der Konflikt ungelöst, kann ein Beschluss innerhalb bestimmter Fristen gerichtlich angefochten werden, Grundlage ist dann die Ley de Propiedad Horizontal.

Weiterführende Seiten

• Unterhaltskosten einer Immobilie in Spanien
• Wohnung an der Costa del Sol kaufen
• Ferienvermietung und Verwaltung
• Rechtssicherer Immobilienkauf an der Costa del Sol

FAQ

Häufige Fragen