Was ist die Nota Simple?

Die Nota Simple ist eine Zusammenfassung des Grundbucheintrags einer Immobilie. Sie wird vom zuständigen Grundbuchamt ausgestellt und kann von jeder Person angefordert werden, auch ohne Kaufabsicht. Online über das Portal der spanischen Grundbuchämter kostet sie nur wenige Euro und ist meist innerhalb von ein bis zwei Werktagen verfügbar.

Wichtig: Die Nota Simple ist eine Information, keine beglaubigte Urkunde. Für Gerichtsverfahren gibt es die beglaubigte Certificación Registral. Für die Prüfung beim Kauf reicht die Nota Simple aber aus.

Die vier Abschnitte und was sie bedeuten

1. Beschreibung (Descripción)

Lage, Grundstücksgröße, bebaute Fläche, Anzahl der Zimmer und Grenzen. Vergleichen Sie diese Angaben mit der Wirklichkeit und dem Katasterauszug. Weichen sie deutlich ab, etwa weil ein Pool oder Anbau fehlt, muss das geklärt werden.

2. Eigentümer (Titularidad)

Wer ist als Eigentümer eingetragen, zu welchem Anteil und seit wann? Der Verkäufer muss mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmen. Bei Ehepaaren, Erbengemeinschaften oder Gesellschaften müssen alle Berechtigten zustimmen.

3. Lasten (Cargas)

• Hypothek (Hipoteca): muss beim Notartermin abgelöst und gelöscht werden.
• Pfändung (Embargo): ein deutliches Warnsignal, das vor dem Kauf beseitigt sein muss.
• Nießbrauch (Usufructo): ein Dritter darf die Immobilie nutzen, etwa ein Elternteil auf Lebenszeit.
• Dienstbarkeiten (Servidumbres): zum Beispiel Wegerechte oder Leitungsrechte zugunsten von Nachbarn.
• Steuerliche Vermerke: Hinweise auf mögliche Nachforderungen aus früheren Erwerben, die meist nach einigen Jahren erlöschen.

4. Offene Eintragungen (Asientos pendientes)

Zeigt Anträge, die beim Grundbuchamt eingereicht, aber noch nicht eingetragen sind, etwa ein anderer Verkauf oder eine neue Hypothek. Hier ist besondere Vorsicht geboten.

Nota Simple und Kataster: zwei verschiedene Register

Grundbuch (Registro de la Propiedad) und Kataster (Catastro) werden in Spanien getrennt geführt. Das Grundbuch regelt Eigentum und Lasten, das Kataster beschreibt Lage, Fläche und den Katasterwert, der für die Grundsteuer IBI maßgeblich ist. Im Idealfall stimmen beide überein. In der Praxis ist ein Anbau oft nur in einem der beiden Register erfasst.

Bei Fincas und Landhäusern ist dieser Abgleich besonders wichtig. Mehr dazu unter Finca ohne Baugenehmigung: AFO-Status.

Wann Sie die Nota Simple prüfen sollten

• Vor der Reservierung: um früh zu erkennen, ob es Probleme mit Eigentum oder Lasten gibt.
• Vor dem Arras-Vertrag: als Teil der vollständigen Prüfung durch Ihren Anwalt.
• Unmittelbar vor dem Notartermin: um sicherzugehen, dass sich zwischenzeitlich nichts geändert hat. Der Notar ruft den Stand am Tag der Unterschrift zusätzlich elektronisch ab.

Die Nota Simple ist nur ein Teil der Prüfung. Die vollständige Checkliste finden Sie unter Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien.

Weiterführende Seiten

• Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien
• Rechtssicherer Immobilienkauf an der Costa del Sol
• Ablauf Immobilienkauf an der Costa del Sol
• Finca ohne Baugenehmigung: AFO-Status

FAQ

Häufige Fragen