Sicherheit beim Kauf an der Costa del Sol
Kurz beantwortet: Due Diligence bedeutet, eine Immobilie vor dem Kauf rechtlich, baurechtlich und finanziell zu prüfen. In Spanien gehören dazu vor allem der Grundbuchauszug (Nota Simple), der Abgleich mit dem Kataster, die Bau- und Nutzungsgenehmigungen, offene Steuern und Gemeinschaftskosten sowie die Regeln der Eigentümergemeinschaft. Die Prüfung sollte vor der Reservierung beginnen und von einem unabhängigen Anwalt abgeschlossen werden, bevor Sie die Anzahlung leisten.
In Spanien haftet die Immobilie für bestimmte Schulden des Vorbesitzers, und das Grundbuch stimmt nicht immer mit der Wirklichkeit vor Ort überein. Der Notar beurkundet den Kauf, prüft aber nicht, ob jeder Anbau genehmigt ist oder ob die Eigentümergemeinschaft eine teure Sonderumlage beschlossen hat. Diese Prüfung ist Aufgabe des Käufers und seines Anwalts.
Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kommt die Sprachbarriere hinzu. Deshalb begleite ich Sie durch alle Schritte und erkläre jedes Dokument auf Deutsch.
| Phase | Was geprüft wird |
|---|---|
| Vor der Besichtigung | Exposé, Lage, Preisvergleich |
| Vor der Reservierung | Nota Simple, Kataster, Grundriss, Gemeinschaftskosten |
| Vor dem Arras-Vertrag | Vollständige Prüfung durch den Anwalt, Genehmigungen, Schulden, Protokolle |
| Vor dem Notartermin | Aktuelle Nota Simple, Bescheinigungen über Schuldenfreiheit, Finanzierung |
| Nach dem Notartermin | Eintragung im Grundbuch, Ummeldung von Strom, Wasser und IBI |
Mit dem Arras-Vertrag leisten Sie meist 10 % Anzahlung. Treten Sie danach ohne vereinbarten Grund zurück, verlieren Sie diese. Deshalb muss die Prüfung vorher abgeschlossen sein, oder der Vertrag enthält klare Rücktrittsbedingungen.
Ein unabhängiger Anwalt berechnet für die Prüfung und Begleitung bis zum Notar üblicherweise etwa 1 % des Kaufpreises, oft mit einem Mindesthonorar. Gutachten eines Architekten oder ein Wertgutachten für die Bank kommen bei Bedarf hinzu. Im Verhältnis zum Risiko ist das gut investiertes Geld. Einen Überblick über alle Kosten finden Sie unter Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Wichtiger Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung. Die rechtliche Prüfung gehört in die Hände eines unabhängigen Anwalts.
FAQ
Die Prüfung von Eigentum und Belastungen im Grundbuch, der Abgleich mit dem Kataster, Bau- und Nutzungsgenehmigungen, Energieausweis, offene Steuern und Gemeinschaftskosten sowie die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch. Sie zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Beschreibung der Immobilie und alle Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen.
Nur eingeschränkt. Der Notar prüft Identität, Vollmachten und den Grundbuchstand am Tag der Beurkundung. Ob Anbauten genehmigt sind oder Sonderumlagen anstehen, prüft er nicht.
Vor dem Arras-Vertrag, mit dem Sie meist 10 % anzahlen. Danach verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie ohne vereinbarten Grund zurücktreten.
Gesetzlich ist er nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Ein unabhängiger Anwalt vertritt ausschließlich Ihre Interessen und kostet meist etwa 1 % des Kaufpreises.
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