Die Steuern beim Verkauf im Überblick

Wenn Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland haben und eine Immobilie an der Costa del Sol verkaufen, sind zwei Länder und vier Posten betroffen. Diese Steuern stehen nicht einfach nebeneinander, sondern greifen ineinander.

• Spanische Gewinnsteuer für Nichtresidenten: 19 % auf den Veräußerungsgewinn, egal wie lange Sie die Immobilie besessen haben.
• 3 % Einbehalt durch den Käufer: eine Vorauszahlung auf diese Gewinnsteuer, die beim Notartermin direkt vom Kaufpreis abgezogen wird.
• Plusvalía Municipal: die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücksanteils.
• Deutsche Einkommensteuer: nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die spanische Steuer wird dann angerechnet.

Spanien: 19 % auf den Gewinn, ohne Spekulationsfrist

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei ist. Das stimmt nur für Deutschland. Spanien kennt keine Spekulationsfrist: Der Gewinn wird dort immer besteuert, auch nach 20 oder 30 Jahren. Für Verkäufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien beträgt der Satz 19 %.

Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Und den können Sie mit guten Unterlagen deutlich senken:

• Anschaffungswert: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt.
• Investitionen: nachweisbare Modernisierungen und Umbauten, zum Beispiel neue Küche, Bäder oder Klimaanlage. Laufende Reparaturen zählen nicht.
• Verkaufskosten: Maklerprovision, Plusvalía Municipal, Energieausweis und Anwaltskosten beim Verkauf.

Haben Sie die Immobilie vermietet, wird die steuerlich geltend gemachte Abschreibung vom Anschaffungswert abgezogen, der Gewinn fällt dann entsprechend höher aus. Bewahren Sie deshalb Kaufurkunde und alle Rechnungen sorgfältig auf: Ohne Belege können Sie Investitionen nicht ansetzen.

Der 3-%-Einbehalt durch den Käufer

Weil Sie als Nichtresident nach dem Verkauf für das spanische Finanzamt schwer greifbar wären, sichert sich der Staat einen Teil der Steuer vorab: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und überweist diesen Betrag innerhalb eines Monats an das Finanzamt (Modelo 211). Sie erhalten beim Notar also nur 97 % des Kaufpreises.

Anschließend geben Sie innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf die Gewinnsteuererklärung ab (Modelo 210). Dabei gibt es drei mögliche Ergebnisse:

• Die Steuer ist höher als der Einbehalt: Sie zahlen die Differenz nach.
• Die Steuer ist niedriger: Sie beantragen die Erstattung des Überschusses. Diese kann einige Monate dauern.
• Sie haben einen Verlust gemacht: Sie erhalten die vollen 3 % zurück, aber nur, wenn Sie die Erklärung tatsächlich abgeben.

Auch Ihre jährliche Nichtresidenten-Steuer sollte vor dem Verkauf auf dem aktuellen Stand sein. Mehr dazu lesen Sie auf meiner Seite zum Modelo 210.

Die Plusvalía Municipal

Zusätzlich verlangt die Gemeinde die Plusvalía Municipal, eine Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücksanteils. Sie wird innerhalb von 30 Werktagen nach dem Notartermin fällig und ist vom Verkäufer zu zahlen. Bei Nichtresidenten behält der Käufer den Betrag in der Praxis meist gleich beim Notar ein. Da die Plusvalía zu den Verkaufskosten zählt, mindert sie zugleich Ihren steuerpflichtigen Gewinn in Spanien. Alle Details finden Sie unter Plusvalía Municipal auf Deutsch erklärt.

Deutschland: Spekulationsfrist und Anrechnung

Seit 2013 gilt im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien die Anrechnungsmethode. Deutschland darf den Gewinn ebenfalls besteuern, rechnet die in Spanien gezahlte Steuer aber an. Sie zahlen also nicht doppelt, sondern im Ergebnis höchstens den höheren der beiden Steuerbeträge.

Ob in Deutschland überhaupt Steuer anfällt, entscheidet die bekannte Zehnjahresfrist:

• Mehr als zehn Jahre zwischen notariellem Kauf und Verkauf: In Deutschland ist der Gewinn steuerfrei. Es bleibt bei der spanischen Steuer.
• Weniger als zehn Jahre: Der Gewinn ist in Deutschland mit Ihrem persönlichen Steuersatz steuerpflichtig, die spanischen 19 % werden angerechnet.
• Ausnahme Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der Frist steuerfrei. Ob eine selbst genutzte Ferienwohnung darunter fällt, hängt vom Einzelfall ab.

Rechenbeispiel: Verkauf einer Ferienwohnung in Fuengirola

Die Wohnung wurde vermietet und weniger als zehn Jahre gehalten. Deshalb ist der Gewinn auch in Deutschland steuerpflichtig, die 17.100 € aus Spanien werden auf die deutsche Steuer angerechnet. Vereinfachte Darstellung, Abschreibungen sind nicht berücksichtigt.

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind

Leben Sie bereits an der Costa del Sol und sind in Spanien steuerlich ansässig, gelten andere Regeln: Der Gewinn wird in Ihrer spanischen Einkommensteuererklärung progressiv mit 19 % bis 30 % besteuert, und es gibt keinen 3-%-Einbehalt. Dafür gibt es Befreiungen, etwa wenn Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren oder wenn Sie älter als 65 Jahre sind und Ihre Hauptwohnung verkaufen. Ab wann Sie als ansässig gelten, erkläre ich unter Die 183-Tage-Regel.

Sonderfälle: Erbschaft und Schweiz

Haben Sie die Immobilie geerbt, gilt als Anschaffungswert grundsätzlich der Wert, der bei der Erbschaft angesetzt wurde. Mehr dazu unter Geerbte Immobilie verkaufen. Für Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz gelten eigene Regeln, die ich unter Steuern Schweiz-Spanien zusammengefasst habe.

Ihre Checkliste vor dem Verkauf

• Kaufurkunde (Escritura) und alle Rechnungen über Investitionen zusammenstellen.
• Prüfen, ob die jährlichen Nichtresidenten-Erklärungen (Modelo 210) vollständig sind.
• Mit einem Steuerberater die voraussichtliche Steuer in Spanien und Deutschland berechnen, bevor Sie einen Preis festlegen.
• Die Plusvalía Municipal bei der Gemeinde vorab schätzen lassen.
• Ein spanisches Konto für die mögliche Erstattung des 3-%-Einbehalts offenhalten.

Weiterführende Seiten

• Ihre Immobilie an der Costa del Sol verkaufen
• Plusvalía Municipal auf Deutsch erklärt
• Modelo 210: Steuererklärung für Nichtresidenten
• Steuern beim Immobilienkauf in Spanien für Deutsche

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Häufige Fragen