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Mike Naumann Immobilien
Ihr deutscher Immobilienmakler an der Costa del Sol – Marbella – Málaga – Estepona
Mieteinnahmen richtig versteuern: Was Kapitalanleger an der Costa del Sol wissen sollten
Für viele meiner Kunden ist die Costa del Sol nicht nur ein Ort für den Ruhestand oder Urlaub, sondern eine gezielte Kapitalanlage. Damit sich die Rendite auch nach Steuern wirklich sehen lassen kann, lohnt sich ein genauer Blick auf die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen.
Grundsatz: Als Nicht-Resident über das Modelo 210
Wenn Sie als deutscher Eigentümer nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, müssen Sie Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie quartalsweise über das Modelo 210 erklären. Die Details zum Formular selbst haben wir in unserem Artikel zum Modelo 210 beschrieben – hier konzentrieren wir uns auf die Frage, wie sich Ihre tatsächliche Steuerlast optimieren lässt.
Der entscheidende Unterschied: EU-Bürger vs. Nicht-EU-Bürger
Als deutscher Staatsbürger und damit EU-Bürger profitieren Sie von einem wichtigen steuerlichen Vorteil gegenüber Nicht-EU-Bürgern: Sie dürfen bei der Ermittlung Ihrer steuerpflichtigen Mieteinnahmen tatsächliche Werbungskosten abziehen. Nicht-EU-Bürger (z. B. aus Großbritannien seit dem Brexit) können diesen Abzug in der Regel nicht in gleichem Umfang geltend machen – ein klarer Vorteil für deutsche Investoren.
Welche Kosten Sie als EU-Bürger absetzen können
Zu den typischen absetzbaren Kosten zählen unter anderem: - Gemeinschaftskosten (Comunidad de Propietarios) - IBI (Grundsteuer) - Versicherungsprämien für die Immobilie - Reparatur- und Instandhaltungskosten - Abschreibung (Amortización) der Immobilie und Ausstattung - Zinsen für eine eventuelle Immobilienfinanzierung - Kosten für die Verwaltung durch eine Hausverwaltung oder Vermietungsagentur
Wichtig: Diese Kosten müssen anteilig auf den tatsächlichen Vermietungszeitraum bezogen werden, wenn die Immobilie nicht ganzjährig vermietet wird.
Rechenbeispiel: Vereinfachte Darstellung
| Posten | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Bruttomieteinnahmen | 12.000 € |
| Gemeinschaftskosten | -1.800 € |
| IBI | -450 € |
| Versicherung | -250 € |
| Instandhaltung | -600 € |
| Abschreibung (anteilig) | -2.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | ca. 6.900 € |
Die tatsächliche Steuerlast hängt vom individuellen Steuersatz ab, der sich für EU-Bürger üblicherweise im niedrigen bis mittleren einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich bewegt – eine genaue Berechnung sollte immer mit einem spezialisierten Steuerberater erfolgen.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien
Da zwischen Deutschland und Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, werden in Spanien bereits versteuerte Mieteinnahmen in Deutschland nicht noch einmal in voller Höhe besteuert – die genaue Anrechnung sollten Sie jedoch mit Ihrem deutschen Steuerberater abstimmen, da Sie die spanischen Mieteinnahmen in Deutschland dennoch im Rahmen des Progressionsvorbehalts angeben müssen.
Häufige Fragen
Muss ich die Mieteinnahmen auch in Deutschland angeben, wenn ich sie bereits in Spanien versteuert habe?
Ja, im Rahmen Ihrer deutschen Steuererklärung sind die Einkünfte anzugeben, werden aber aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens nicht doppelt in voller Höhe besteuert.
Kann ich auch die Maklerprovision für die Vermietungsvermittlung absetzen?
Ja, Kosten für eine professionelle Vermietungsverwaltung zählen grundsätzlich zu den absetzbaren Werbungskosten.
Was passiert, wenn ich meine Immobilie nur einen Teil des Jahres vermiete?
Dann müssen Sie sowohl die Mieteinnahmen als auch die Nicht-Residenten-Steuer für den eigengenutzten Zeitraum anteilig getrennt erklären.
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