Mike Naumann Immobilien

Ihr deutscher Immobilienmakler an der Costa del Sol – Marbella – Málaga – Granada

Mike Naumann

Renovierung an der Costa del Sol: Welche Baugenehmigung brauchen Sie wirklich?

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Viele meiner Kunden kaufen bewusst eine renovierungsbedürftige Immobilie an der Costa del Sol – der Preisvorteil gegenüber sanierten Objekten kann erheblich sein. Doch anders als in Deutschland ist in Spanien nicht jede Renovierung genehmigungsfrei. Hier der Überblick.

Die drei Kategorien von Bauarbeiten

1. Obra Menor (kleine Arbeiten) Dazu zählen z. B. das Streichen, der Austausch von Bodenbelägen, Erneuerung von Sanitäranlagen ohne Änderung der Leitungsführung. Meist reicht eine einfache Anzeige (Declaración Responsable) beim Rathaus, oft ohne lange Wartezeit.

2. Obra Mayor (größere Arbeiten) Hierunter fallen strukturelle Eingriffe wie das Versetzen tragender Wände, Anbauten, Aufstockungen oder eine grundlegende Neuverteilung der Räume. Dafür ist eine vollständige Licencia de Obra Mayor erforderlich, inklusive Plänen eines zugelassenen Architekten.

3. Fassaden- und Außenarbeiten Änderungen an der Fassade, Fenstern oder dem äußeren Erscheinungsbild benötigen in vielen Gemeinden eine gesonderte Genehmigung – besonders in historischen Ortskernen oder bei Anlagen mit einheitlichem Erscheinungsbild oft strenger gehandhabt.

Der typische Ablauf bei größeren Arbeiten

  1. Beauftragung eines Architekten für den Entwurf (Proyecto Técnico)
  2. Einreichung beim zuständigen Rathaus (Ayuntamiento)
  3. Zahlung der Bauabgabe (ICIO – Impuesto sobre Construcciones), meist 3–4 % der veranschlagten Bausumme
  4. Wartezeit auf Genehmigung, je nach Gemeinde und Komplexität einige Wochen bis mehrere Monate
  5. Nach Fertigstellung: Endabnahme und ggf. Aktualisierung des Katastereintrags

Was bei Eigentumswohnungen zusätzlich zu beachten ist

Wenn Ihre Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, benötigen Sie für viele Arbeiten zusätzlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) – insbesondere bei Eingriffen, die Gemeinschaftsflächen oder das äußere Erscheinungsbild betreffen. Mehr dazu in unserem Artikel zur Comunidad de Propietarios.

Häufige Fehler, die ich in der Praxis sehe

  • Beginn der Arbeiten vor Erteilung der Genehmigung – kann zu Bußgeldern und im schlimmsten Fall zum Rückbau führen
  • Fehlende Aktualisierung im Katasteramt nach Fertigstellung – wichtig für einen sauberen späteren Verkauf
  • Unterschätzung der Bearbeitungszeiten bei den Gemeinden, besonders in stark nachgefragten Orten

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Genehmigung für eine Obra Mayor?

Das variiert stark je nach Gemeinde – realistisch sollten Sie mit mehreren Wochen bis wenigen Monaten rechnen.

Kann ich ohne Genehmigung renovieren, wenn die Arbeiten "nur innen" stattfinden?

Nicht automatisch – auch innenliegende strukturelle Änderungen (z. B. tragende Wände) benötigen eine Genehmigung, unabhängig davon, ob sie von außen sichtbar sind.

Was passiert, wenn ich eine Immobilie mit nicht genehmigten Umbauten kaufe?

Das kann später beim Wiederverkauf oder bei Finanzierungen Probleme bereiten. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf ist hier essenziell.

Fragen zu diesem Thema?

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