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Mike Naumann Immobilien
Ihr deutscher Immobilienmakler an der Costa del Sol – Marbella – Málaga – Granada
Comunidad de Propietarios: Wie die Eigentümergemeinschaft in Spanien funktioniert
Wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus in einer Anlage an der Costa del Sol kauft, wird automatisch Mitglied der "Comunidad de Propietarios" – der spanischen Eigentümergemeinschaft. Für viele deutsche Käufer ist dieses System neu und wirft Fragen auf. Hier erkläre ich Ihnen, wie es funktioniert und worauf Sie achten sollten.
Was ist die Comunidad de Propietarios?
Es handelt sich um den rechtlichen Zusammenschluss aller Eigentümer einer Wohnanlage – vergleichbar mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Deutschland, aber mit spanischen Besonderheiten. Sie ist gesetzlich in der "Ley de Propiedad Horizontal" geregelt und verwaltet gemeinsame Bereiche wie Pool, Garten, Aufzug, Zufahrten oder Fassade.
Die Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios)
Einmal jährlich findet die ordentliche Eigentümerversammlung statt, auf der über folgende Punkte entschieden wird: - Genehmigung des Jahresbudgets und der Gemeinschaftskosten - Wahl oder Bestätigung des Präsidenten (Presidente) und der Hausverwaltung (Administrador) - Größere Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Dachsanierung, Fassadenanstrich) - Regeländerungen der Hausordnung
Als Eigentümer haben Sie Stimmrecht, das sich in der Regel nach Ihrem Miteigentumsanteil (Coeficiente) richtet. Sie können persönlich teilnehmen oder sich vertreten lassen – auch aus Deutschland heraus per Vollmacht, was für viele Zweitwohnsitz-Besitzer der Normalfall ist.
Was zahlt man an Gemeinschaftskosten – und wofür?
Die monatlichen oder quartalsweisen Gemeinschaftskosten (Cuota de Comunidad) decken üblicherweise ab: - Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsflächen und des Pools - Gartenpflege - Strom für Gemeinschaftsbereiche (Beleuchtung, Aufzug) - Wartung technischer Anlagen - Versicherung des Gebäudes (nicht Ihrer privaten Einheit!) - Honorar der Hausverwaltung - Rücklagen für größere Instandhaltungen
Worauf Sie vor dem Kauf unbedingt achten sollten
1. Rückstände prüfen Lassen Sie sich vom Verkäufer eine offizielle Bescheinigung der Hausverwaltung geben, dass keine offenen Zahlungen (Deudas) auf der Immobilie lasten. In Spanien haften unter Umständen auch neue Eigentümer für bestimmte offene Beträge des Vorbesitzers.
2. Protokolle der letzten Versammlungen einsehen So erkennen Sie, ob größere Sonderumlagen (Derramas) beschlossen wurden oder anstehen – etwa für eine Fassadensanierung oder einen neuen Aufzug.
3. Höhe der Rücklagen prüfen Eine gut geführte Gemeinschaft hat eine gesetzlich vorgeschriebene Instandhaltungsrücklage (Fondo de Reserva). Ist diese sehr niedrig, können unerwartete Sonderzahlungen auf Sie zukommen.
4. Hausordnung lesen Manche Anlagen haben strikte Regeln zu Kurzzeitvermietung, Haustieren oder Lärmzeiten – wichtig, wenn Sie z. B. vermieten möchten.
Häufige Fragen
Muss ich persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Nein, eine Vertretung per Vollmacht ist üblich und rechtlich problemlos möglich – ich unterstütze meine Kunden dabei regelmäßig.
Was passiert, wenn ich die Gemeinschaftskosten nicht zahle?
Die Gemeinschaft kann rechtliche Schritte einleiten, inklusive gerichtlicher Mahnverfahren. Zudem verlieren säumige Eigentümer in vielen Anlagen ihr Stimmrecht bei Versammlungen.
Kann die Gemeinschaft eine Kurzzeitvermietung verbieten?
Ja, seit einer Gesetzesänderung können Eigentümergemeinschaften mit qualifizierter Mehrheit touristische Vermietung in der Anlage einschränken oder verbieten – ein Punkt, den Kapitalanleger unbedingt vorab prüfen sollten.
Fragen zu diesem Thema?
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