Mike Naumann Immobilien

Ihr deutscher Immobilienmakler an der Costa del Sol – Marbella – Málaga – Granada

Langzeitvermietung an der Costa del Sol: Was das spanische Mietrecht für Vermieter bedeutet

Neben der bekannten Kurzzeit- und Ferienvermietung entscheiden sich viele Immobilienbesitzer an der Costa del Sol für die klassische Langzeitvermietung – oft mit stabileren, planbareren Einnahmen. Das spanische Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos, kurz LAU) unterscheidet sich aber in wichtigen Punkten vom deutschen Recht.

Mindestmietdauer und Verlängerung

Ein Langzeitmietvertrag (Arrendamiento de Vivienda Habitual) läuft in der Regel über eine vereinbarte Anfangsdauer, verlängert sich aber gesetzlich automatisch Jahr für Jahr bis zu einer Gesamtdauer von 5 Jahren (bei privaten Vermietern), sofern der Mieter eine Verlängerung wünscht und keine der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen greift. Das überrascht viele deutsche Vermieter, die eine kürzere, flexiblere Vertragsbindung erwarten.

Kaution (Fianza)

Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete, die bei der zuständigen Region (in Andalusien: der Junta de Andalucía) hinterlegt werden muss. Zusätzliche Sicherheiten (z. B. eine weitere Monatsmiete als "Garantía Adicional") sind vertraglich möglich und in der Praxis üblich.

Kündigung durch den Vermieter

Eine Kündigung durch den Vermieter vor Ablauf der Mindestlaufzeit ist nur in engen, gesetzlich definierten Fällen möglich – etwa bei Eigenbedarf, der zudem konkret nachgewiesen und vorab schriftlich angekündigt werden muss. Eine ordentliche Kündigung "ohne Grund" wie in manchen anderen Ländern ist während der gesetzlichen Mindestlaufzeit grundsätzlich nicht vorgesehen.

Mietanpassung

Die jährliche Mietanpassung orientiert sich in der Regel an einem gesetzlich festgelegten Index (aktuell orientiert an einem speziellen Referenzindex, der die frühere reine IPC-Kopplung abgelöst hat). Eine freie Mieterhöhung außerhalb der vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben ist nicht zulässig.

Steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen

Für Nicht-Residenten gilt: Mieteinnahmen aus Spanien müssen über die Nicht-Residenten-Steuererklärung (Modelo 210) versteuert werden – quartalsweise, mit einem Steuersatz, der sich nach Ihrem Wohnsitzland richtet. Details dazu haben wir im Artikel zum Modelo 210 erklärt.

Praktische Empfehlungen aus meiner Erfahrung

• Lassen Sie den Mietvertrag von einem spanischen Fachanwalt prüfen oder aufsetzen – Standardvorlagen aus dem Internet decken oft nicht alle regionalen Besonderheiten Andalusiens ab.
• Prüfen Sie potenzielle Mieter sorgfältig (Einkommensnachweise, Referenzen) – aufgrund der starken Mieterschutzrechte ist eine spätere Räumung bei Zahlungsausfällen zeit- und kostenintensiv.
• Erwägen Sie eine Mietausfallversicherung, die in Spanien mittlerweile von vielen Anbietern angeboten wird.

Häufige Fragen

© Mike Naumann Immobilien – Ihr deutscher Makler an der Costa del Sol · WhatsApp Kontakt