Pourquoi les vendeurs suisses ont besoin d’informations spécifiques

En tant que citoyen suisse sans résidence fiscale en Espagne, la vente d’un bien immobilier est soumise à des règles fiscales et obligations déclaratives spécifiques, différentes de celles applicables aux résidents de l’UE. Les points les plus importants sont :

• Impôt sur la plus-value pour non-résidents (IRNR)
• Plusvalía Municipal (taxe communale)
• Convention de double imposition Suisse–Espagne
• Frais déductibles pour optimiser la fiscalité

Dans des régions comme Torrox, Almuñécar, Frigiliana, Salobreña ou Vélez-Málaga, les règles fiscales nationales sont identiques, même si les taux communaux peuvent légèrement varier.

1. Impôt sur la plus-value pour non-résidents (IRNR)

Lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne par un vendeur suisse non résident, un impôt sur la plus-value est appliqué. Il est calculé sur le gain, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après déduction de certains frais admissibles.

Taux actuel :

• 24 % pour les non-résidents (y compris les vendeurs suisses)
• Possibilité d’imputation via la convention de double imposition

Ce taux est plus élevé que celui applicable aux résidents de l’UE (environ 19 %), mais il s’applique de manière uniforme à tous les non-résidents.

Plusvalía Municipal – la taxe communale

La Plusvalía Municipal est une taxe supplémentaire due lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne. Elle est calculée sur la valeur estimée de l’augmentation du terrain et est perçue par la commune.

• Valeur cadastrale du terrain
• Durée de détention du bien
• Taux fixé par la municipalité

Dans des communes comme Frigiliana ou Salobreña, cette taxe peut être significative et doit être calculée avant la mise en vente.

Exemple de calcul : maison individuelle vendue 550 000 €

• Prix de vente : 550 000 €
• Prix d’achat : 300 000 €
• Plus-value brute : 250 000 €
• IRNR (24 %) : 60 000 €
• Plusvalía estimée : 6 000 – 12 000 €
• Frais déductibles : 10 000 – 20 000 €

Produit net après impôts et frais :
550 000 € – 60 000 € – 9 000 € – 15 000 € ≈ 466 000 €

Cet exemple montre l’importance d’une planification fiscale anticipée afin d’optimiser le produit net de la vente.

Frais déductibles & optimisation fiscale

• Travaux de rénovation et modernisation documentés
• Frais réels de vente et de commercialisation
• Honoraires d’avocat, de notaire et de conseiller fiscal
• Commission d’agence immobilière

Les vendeurs suisses bénéficient particulièrement d’une préparation professionnelle et d’une documentation complète de toutes les dépenses.

Stratégies pour vendeurs suisses

• Vérifier la convention de double imposition Suisse–Espagne
• Faire appel à un fiscaliste spécialisé en Espagne
• Choisir le bon moment pour vendre
• Conserver toutes les preuves de dépenses

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